三井不動産が運営するコワーキングスペース「31VENTURES KOIL(柏の葉オープンイノベーションラボ)」について、KOIL コミュニティ・マネージャーの大須賀芳宏様にお話いただきました。
日時：2019年8月6日(火) 18:30
場所：31VENTURES KOIL(柏の葉オープンイノベーションラボ)

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KOILは三井不動産の事業の一つです

まずKOILの成り立ちについてご説明します。KOIL （柏の葉オープンイノベーションラボ） は三井不動産の事業で、施設の管理・運営については三井不動産の子会社にあたる三井不動産ビルマネジメントが行っています。 当社（株式会社カイケツ） は 三井不動産からの業務委託により、KOILオープン前から施設計画や制度設計をお手伝いし、 オープン後はKOILの運営サポートとコミュニティマネジメント、コミュニティ・マネージャーをしています。KOILは2014年にオープンし、現在6年目になります。

コンセプトは「ワンストップでビジネスができる場所」

KOILのコンセプトは、「多彩な人々の交流を源泉に革新的なビジネスが生み出されていく場所」「 ビジネスのすべてのステップをワンストップでできる場所」というものです。

施設としては、今いる6階がイノベーションフロアとなっていて、 今日のイベント会場になっているこの空間が、100名程度入っていただけるイベントスペースKOIL STUDIOです。そして、後ろにKOIL PARKという180席程あるコワーキングスペースがあります。横はKOIL FACTORYと呼んでいるデジタル工作室で、3Dプリンターやレーザーカッターを備えています。そしてその奥にはカフェレストランがあります。6階には他にも複数の会議室があります。4階と5階には小割オフィスとブース席、大企業様も入っていただける大きなオフィスがあり、この建物の4・5・6階がKOILのスペースとなります。

具体的には、コワーキングスペースが約180席、2～3人用7㎡程度のブースが7区画、いわゆるベンチャー企業やフリーランスの方が入れるような約12～50㎡の小さなオフィスが35区画、100㎡、1000㎡以上のものなど、大企業が入るような大きなオフィスが10区画あります。他にも会員様以外もご利用いただける貸し会議室が4部屋あります。

事業の構想から大きな企業になるまでをKOILの中で実現できるんです

事業活動に必要なことは、全てKOILでワンストップで実現できるようにしたいと思っています。事業を構想する、色んな人の話を聞いてみる、それがモノづくりであれば製品のプロトタイプを作ってみる、さまざまな人にアドバイスをもらいながら事業を伸ばしていく、その結果事業が大きくなれば大きなオフィスに入る、というような流れが実現できる場所を目指しています。 月5回6,000円でコワーキングスペースを利用するところから始めて、1,000㎡のオフィスを数百万円で借りるというところまで事業成長していける場所、ということになります。

「時間軸」でみるとそういうことですが、これを「いまこの瞬間の空間」としてみれば、カフェにいる地域住民の方も含め、 フリーランス、さまざまな段階の スタートアップ、大企業、研究者など、多様なプレイヤーがいるビジネス空間、ということになります。

「きちんとビジョンを持ってコンテンツのある街を創ろう」
KOILはその街づくりを実現するための施設の一つです

KOILは、三井不動産の２つの事業で役割を担っています。一つが「柏の葉キャンパス」駅前の街づくり=「柏の葉スマートシティ」事業、もう一つがベンチャー企業と一緒に新産業創造を目指すという「ベンチャー共創事業」です。この2つの事業の重なる部分にこのKOILはあります。

まず、「柏の葉スマートシティにおけるKOIL」の話をします。柏の葉は秋葉原まで30分、筑波まで30分という立地です。遠いという印象を持たれるかもしれませんが、メールを１，２本打っていれば着くくらいの場所です。世界的にも大きなビジネス都市である秋葉原と国際的な学園都市である筑波の真ん中に位置する柏の葉は、東京大学や千葉大学、国立がん研究センターなどの研究施設も多いところです。ここに、元々三井不動産は柏ゴルフ倶楽部という大きなゴルフ場を持っていたのですが、つくばエクスプレスの開通に合わせて新しい街を創ろうということになりました。

その際、将来にわたって発展し続けるためにビジョンを持ったコンテンツのある街を創ろうということで、自治体や東大、千葉大、地域の商工会議所などの方々と三井不動産で、UDCK（柏の葉アーバンデザインセンター）という、「公・民・学」連携の街づくり組織を作りました。

ここでポイントは、よく言われる「官・学・民」ではなく「公・民・学」という言い方をしている点です。「公」というのは千葉県や柏市をはもちろん、NPOなど地域で公の活動をしている方々も含み、「民」というのは多くの場合民間企業を指しますがここでは市民も含めています。このように、主体的に街づくりに関わってくれる方々みんなで街づくりをしていこうというような推進スキームを作りました。

柏の葉のコンセプトは、「世界の未来像」をつくる街
その中でKOILは新産業創造という活動において核となる施設です

そしてUDCKを中心に、街づくりのテーマ、コンセプトを創りました。
日本は世界に先駆けて様々な課題に直面しています。 環境問題、超高齢社会、経済の停滞、など。日本人はこれらの課題を世界で最初に解決しなければなりません。でも逆に言えば、世界で最初にこれらの課題の解決策を見つければ、日本はその後それでご飯を食べていけるじゃないか、課題に初めに直面しているということは、課題解決の先進国になれるチャンスだろう。ならば、柏の葉が世界の課題を最初に解決する街になろう。そういう整理をして、「世界の未来像」をつくる街、というコンセプトを設定しました。具体的には、環境共生、健康長寿、新産業創造という3つのテーマを打ち出しました。

KOILは、この3つのテーマのうちの新産業創造という活動の核となる施設として創られました。

様々なベンチャー支援の専門家の方々がKOILのプレイヤーをサポートしています

KOILのもう1つの目的、ベンチャー共創事業は、KOILがオープンした翌年の2015年に三井不動産が立ち上げた事業です。元々三井不動産は20年以上前からさまざまな部署やプロジェクトでベンチャー企業との活動を幅広く行ってきました。5年ほど前「オープンイノベーション」という言葉が日本でも大きく言われ始めた時期に、ベンチャーとの取り組みを横軸で一本化し、強化・促進しようということで立ち上げたのが、ベンチャー共創事業です。その際、KOILもその1施設としての役割を持つことになりました。

ベンチャー共創事業は、「31VENTURES」という名前で展開しています。ベンチャー企業やフリーランスを中心とするプレイヤーと、それを支援するサポーターの皆さんとで大きなコミュニティを形成し、様々なビジネス支援や資金援助をすることでベンチャー企業の成長を促進し、そこからイノベーティブな新産業を起こしていこうというのがその大きな世界観です。

最も重要なベンチャー／フリーランス側のプレイヤーとしては、コワーキングスペースを利用いただいている会員様、ベンチャーオフィスに入っている企業様、さらに三井不動産グループの幅広い事業における実証実験や受発注のパートナーの皆さん、三井不動産がグローバル・ブレイン株式会社と一緒に組成したコーポレートベンチャーキャピタルにおける出資先の企業様などが該当します。31VENTURESでは、これらの多様なプレイヤーの皆さんをサポートしています。

KOILの利用者の皆様もこの 31VENTURES の会員として、様々なベンチャー支援の専門家の方々のサポートを受けていただくことができる仕組みです。

事業成長を支える様々なイベントを開催しています

KOILでは多くのイベントを開催していますので、いくつか例をご紹介します。

まずは、Pitch and Matchというビジネスマッチングイベント。気楽な交流会も定期的に行っていますが、このPitch and Matchでは、まず2組20分ずつしっかりとプレゼンをしてもらい、そのあとそのプレゼンを肴に飲む、という構成にすることにより、よりビジネスに繋がりやすくなることを狙っています。名刺を交換した知り合いを増やすのではなく、ビジネスパートナーを創るためのイベントです。

このイベントを始めたのは2014年の8月で、会員様5名とゲストの方でこじんまりと始まりました。これが直近では毎回30～40名ほどが集まるようになりました。過去一番多い回では80名以上の方に来ていただいたこともあります。ただ、参加者の数よりも、これをきっかけに深くつながり、受発注やコラボレーションに繋がったという事例が着々と増えているのが嬉しいです。

他にも、ランチタイムに専門家に来ていただいて気軽なセミナーを行う「ランチセミナー」も定期的に開催しています。また、マイクロソフトさんが全国で進めている「IoTビジネス共創ラボ」の柏の葉支部、これは実は会員様にご提案いただいたプロジェクトなのですが、 これも盛り上がっています。さらに、この活動も１つの契機となって、産総研と東大が柏の葉にAI研究拠点を創ったことなども背景に、「イノベーションフィールド柏の葉」などのAI、IoT関連の街のプロジェクトの拠点としても、KOILは活用されています。

オープン当初は広いスペースに数名しか利用者がいないような状況でした

KOILは2014年4月14日にオープンしまして、初月の契約者数は34でした。契約者が34ということは、その瞬間スペースにいる利用者は5人程度だったりしますよね。なので、この広い空間に5人しかいないような状態が数ヶ月続きました。

そこから本日に至るまで、会員数は順調に増加しています。2016年4月には先ほどお伝えしたように31VENTURESというカタチで他の施設と一緒に一つの会員組織にしたのでここで会員数が一気に増え、2019年3月末時点では400者以上になりました。このうちKOILで入会手続きをした方が約270者、KOILのテナント企業が30社強ですので、KOILの会員数＋入居者数でいうと3月末時点で300強、ということになります。その後も毎月増えていて、現時点では320ほどです。ドロップインも受け入れていまして、3月末日までで、累計のドロップイン利用者数は1万名様程度です。

人間同士でのつながりができて、その後に受発注が生まれます

KOILを運営してきたこの5年間で、ユーザー体験のパターンのようなものが分かってきました。多くの場合、始めは何となくカッコいいから、くらいの理由でワークスペースをご利用いただきます。そして仕事をしてみると使いやすい・心地よい・便利だ・クリエイティブな気分になる…そんなところが最初のユーザー体験です。

そういった中で毎日顔を合わせる人が出てきて、知り合いになる。そこから情報や知見の交換がおこって、やがて趣味などの活動や間接的にビジネスに繋がる活動が始まる、そしてさらにその中から受発注が生まれることがあります。

つまり、先に人間同士でのつながりができて、その後に受発注が生まれるんですが、そういう経緯で生まれた受発注の場合、通常起こってしまいがちな利益相反のぶつかり合いがなくて、コラボレーションに近い感覚の、オープンで創造的な受発注になることが多いようです。これを私は「共創的な受発注」と呼んでいます。

ビジネスをしていると、中には傲慢な発注者もいますよね。そして受注者は、言うことさえ聞けばお金がもらえる、という怠慢な受注者になりがちです。世の中にはこのような不幸な受発注がたくさんあると思います。KOILでの受発注を見ていると、そういう関係性にならないんです。受注・発注者が明確であっても、すごくフラットにチームを組んでいる。最初に相互承認や交流、お互いへのリスペクトがあって、その延長線上でビジネス関係になるので、発注者がお客様面をしないし受注者が責任のある態度をとるんです。

多くのコラボレーションが生まれています

「共創的な受発注」の先にコラボレーションが生まれます。コラボレーションとはつまり、AというビジネスをやっているAさんとBというビジネスをやっているBさんが新たに一緒にCというビジネスを始めるということです。あるいは、共創的な受発注とコラボレーションの中間的な位置づけとして、今まで自分の会社では受けられなかった案件を受注してきてKOILの仲間と一緒にやるということもあります。これはコワーキングスペースならではの事例だと思います。

例えばWEBの制作会社さんですと、クライアントとしては紙のパンフレットも作りたいので、できるなら一緒に紙も作ってほしいのにということもあると思います。そんな時に今までは断っていたけれど、KOILなら簡単にチームが組めますので、今まで受けられなかった仕事も受けられるというわけです。

運営側がやるべきことで何より大切なのは居心地のいい空間と場の秩序創り

５年間KOILを運営してきた中で、多くの会員様を見ながら私なりに運営側がやるべきことを考えると、結局は居心地のいい空間や場の秩序創りというのが何より大切で、それが8割から9割を占めると思います。なぜなら居心地が悪いと次の日もう来てくれないので、その先のプロセスに進むことが絶対にないからです。その後、相互承認・交流が始まるあたりからはマッチング、ビジネスに発展してくると様々なビジネスサポートが必要になってくると考えています。

これに関しては詳しく昨年の「コワーキングスペース運営者限定アドベントカレンダー」にまとめていますので、ご一読いただければ幸いです。
【参考】コワーキングスペースのコミュニティ運営について考える［リミックス完全盤］

会員様がやりたいという勉強会やセミナーを積極的に支援しています

KOILは大きなスペースですが、他の事業と比べて収益性は決して高くはない事業です。そのため、イベントやセミナーなどに大きなリソースを割くことが、なかなかできませんでした。一方で会員様はコンテンツをお持ちで、自分の事業や間接的な事業目的のために、セミナーをやりたい方がたくさんいらっしゃいます。そのため、会員様がやりたいという勉強会やセミナーは会場費を無料にして一緒に集客をするなど、積極的に支援することでコンテンツを増やしています。KOILにとっては会員さんにご提供するコンテンツが増え、イベント・セミナーを主催したい会員さんにとってはビジネス拡大の機会になる、いわば一石二鳥ですね。

KOILを利用することで活動の幅が広がった、事業成長できたという声がたくさんあります

ここからは、具体的な事例をいくつかご紹介したいと思います。

＜地域貢献の事例＞

柏の葉には地域の子供たちの教育事業を行っているスタートアップがあります。その会社がある大手企業さんと一緒にIoTで子供の通学路を見守ろうという実証実験を、これは柏の葉とは別の街で行ったんですが、それがうまくいかなかったんです。その理由を探り、改善策を考えるというワークショップを地域の子供たちやKOILにいるエンジニアさんたちと一緒に開催しました。子供たちには素晴らしい体験になったと思いますが、これは同時にスタートアップと大手企業とフリーランスと地域の子供たちによるコラボレーションの実現でもありますね。

また、地域の子供たちの教育に熱心な会員様が多いのも特徴で、複数のKOILメンバーが組んで、子供のための起業体験プログラムをやっています。これに関しては参加している会員様一人ひとりの動機が異なっていて、起業体験をベースにした託児施設を経営されている方の場合は直接のビジネス目的、コンサルタントやウェブの制作会社の方はほぼ社会貢献、地域の子育てママを支援する事業をされている方の場合は8割程度事業に繋がれば、という感じです。

＜フラットなチームの事例＞

人間関係ありきでフラットにチームを組んで事業を回していくという事例では、三井不動産の施設をはじめ柏の葉の色々な施設でリトミック教室を展開している方がいらっしゃいます。彼女には自分自身しかリソースがないのですが、KOILの会員とチームを組むことで、イベント企画、写真撮影、コピーライティング、パンフレット作成など事業構築や集客に必要な様々なことを実現し、活動しています。また、会員様の中には施設や店舗を運営している方もいらっしゃいますので、その方にとってはリトミック教室がコンテンツになるんです。提供して提供されて、一緒に活動を増やしているという事例です。

＜テック系スタートアップの事例＞

最近はテック系の事例も出てきました。たとえば、設計士とITエンジニアの方が建築・不動産業界向けに３Dデータを活用した新しいサービス開発を進めています。これに関しては、領域が不動産や建築ということで三井不動産の本業に直接関連してきますので、まずは三井不動産に向けたプレゼンテーションが実現するよう、KOILとしても様々なサポートを行っています。

また、コワーキング会員のデザイナーさんと、テナント企業様と、産総研、この3者がKOILの新年会で話が盛り上がったことがきっかけで新規事業を立ち上げ、製品の開発を進めています。

＜三井不動産グループとベンチャーが繋がった事例＞

三井不動産が、駅前のガード下に「柏の葉かけだし横丁」という屋台村を作りました。この施設の運営を円滑にしたり盛り上げたりという業務を、飲食店のコンサルなどを展開しているKOIL会員様が三井不動産からの受託で行っています。これについては、仲間が受けている仕事だからみんなで助けようということで、ほかの会員の皆さんも積極的にかけだし横丁を利用して、その中で気づいたことを日常的にフィードバックしています。店主さんたちと一緒にアイデアソンをしたこともあります。これは地域貢献であると同時に、大企業である三井不動産がベンチャー・フリーランスに発注するという、少し大げさに言えばオープンイノベーションの第一歩というような事例の一つでもあります。

また、KOILにはなぜか建築や設計に携わっている会員様が多くいらっしゃいます。そんな中からの事例では、2017年に日本建築学会の新人賞をとった建築家の方がKOILオープン当初からの会員さんなのですが、三井不動産レジデンシャルが海浜幕張でここ柏の葉のような大きな街づくりをしていまして、私がその方を紹介してその新しい街のコミュニティ拠点を設計していただきました。これは事業主さんにも街のみなさんにも、大変ご好評いただいています。

＜事業成長の事例＞

「KOILを利用する前と後で提出する見積りの数が2倍になりました」という会員さんや、「KOILに月額1万5000円で入会しましたが、毎年200％ずつ事業拡大して、今では6階で一番広い個室でも足りなくなるほど成長できました」という企業様もいらっしゃいます。後者の企業様は、KOIL内でオフィス面積を数倍にしたほか、三井不動産が展開している別のシェアオフィスにも事業拠点を広げています。

今後はセミナーや勉強会にリソースをかけて充実させていこうと考えています

今後の課題としては、「脱陳腐化」だと思っています。オープン当初はコワーキングスペースなんて誰も知らなくて、特に大企業運営の大規模施設はまだほとんど無かったので、KOILに来ていただければ「大きいね、キレイだね、すごいね」「大企業がコワーキングスペースを始めるようになったのか」となったのですが、今は大きなコワーキングスペースは珍しくはないですし、とても素敵なコワーキングスペースがあらゆる街に、たくさんあります。なので、このまま放っておいたら「KOILはもう古いよね」となっていくはずです。今となっては見劣りする部分もあると思います。「KOIL、昔は面白かったのにね」ということにならないよう、「脱陳腐化」ということをやっていかなければならないなと感じています。

具体的には、今まではセミナーや勉強会に大きなリソースをかけていなかったのですが、今後はリソースをかけて、網羅的に充実させていく予定です。また、空間・設備的にも、経年劣化が見られる部分が出てきましたし、他の新しい施設さんにうかがって学ばせていただいているなかで取り入れたいもの、進化させたい点も多々あります。施設・設備のリニューアルについても、出来るところから始めていきたい、と思っています。

「あなたが世界を変える場所」というKOILオープン時のキャッチコピーには、世界を変えるような大きなビジネスをする場所というだけではなく、自分自身の世界観を変えるという意味も込めています。KOILを利用することで世界観が変わって、1人1人の可能性が少しずつ拡張されて、それが繋がることで世界をより良く変える力になれればいいな、と思って運営しています。今後のKOILにもぜひご期待ください。

本日はありがとうございました。